Quando si avvicina sempre di più il momento di concludere la trattativa immobiliare per l’acquisto di una nuova casa, ed il sogno si fa giorno dopo giorno più concreto, è giusto essere carichi di entusiasmo ma non si devono tralasciare altri aspetti che meritano di essere definiti con accuratezza anche in questa fase.
Tra gli interrogativi che sorgono di fronte ad un consistente investimento come l’acquisto di una casa, in qualsiasi modo esso sia finanziato, e che avrà ripercussioni a lunga durata sulla vita di una coppia, alcuni meritano analisi attentissime.
Tra le possibilità che emergono al momento del rogito c’è quella relativa all’opzione di acquistare casa cointestandola ad un proprio familiare, che sia esso il coniuge oppure uno dei figli. Tutti i profili della situazione devono essere valutati con estrema cura e senza tralasciare nessun dettaglio, perché è una scelta molto soggettiva e nella quale rientrano delle dinamiche familiari mai uguali. Vediamo insieme i meccanismi per cointestare casa, gli effetti della procedura e i suoi vantaggi.
Come si cointesta casa?
Esistono due distinte modalità per la cointestazione della casa. La prima e più diretta consiste nella partecipazione attiva dei due soggetti coinvolti durante l’atto di acquisto, ed in questo caso la cointestazione avviene addirittura prima di diventare effettivi proprietari del bene immobile. L’indicazione può essere fornita sia in sede di contratto preliminare detto anche “compromesso”, sia al momento del rogito in presenza del notaio.
Procedura diversa è quella della cointestazione successiva, perché sarà oggetto di un separato atto notarile: sarà necessario recarsi di nuovo dal notaio, con tutti gli oneri che ciò comporta, perché di fatto sarà un atto che trasferisce dei diritti reali ad altra persona. Un caso scuola è quello della nuda proprietà, con la quale i genitori anziani mantengono l’usufrutto del bene immobile ma si assicurano che dopo la loro dipartita la proprietà effettiva diventi piena ed inoppugnabile in capo al figlio o ai figli stabiliti.
La cointestazione della casa: gli effetti
Sono gli articoli dal n.1100 in poi del Codice Civile a disciplinare il regime di comunione di un bene che si instaura quando un immobile è cointestato a due distinti proprietari. Per legge è stabilito che le quote si presumono ripartite in parti uguali, e che dunque i partecipanti siano tenuti a concorrere alle spese in parti uguali ma anche a trarne identici vantaggi nel caso di locazione dell’immobile; è però facoltà dei cointestatari stabilire anche una ripartizione in percentuali differenti.
Nei limiti della sua quota di proprietà, ciascuno dei partecipanti può cedere ad altri il godimento del bene, a patto però di
- Non alterarne la destinazione d’uso
- Non impedire agli altri partecipanti di farne uso inalterato secondo il loro diritto
La divisione delle spese
Cointestare una casa ad esempio al proprio coniuge comporta il grande vantaggio di poter dividere le spese, perché entrambi devono rispondere in ugual misura degli oneri a meno che non sia stata stabilita una ripartizione in percentuali diverse dal 50% ciascuno. Basti pensare ad utenze, spese condominiali, imposte sulla casa: tutte queste spese vanno sostenute da entrambi i cointestatari, e lo stesso dicasi nel caso si decida di avviare dei lavori di ristrutturazione. Particolare è, in questo ultimo frangente, il risalto assunto dall’installazione di un sistema isolante a cappotto come favorito negli ultimi tempi dal Superbonus 110% e che consente di riqualificare l’immobile rendendolo più efficiente sotto il profilo energetico accrescendone così il valore immobiliare, con benefici per entrambi i proprietari.
Il rapporto di coppia e la casa cointestata
I coniugi che abbiano deciso di sposarsi in regime di comunione dei beni vedono automaticamente riconosciuto il diritto di comproprietà al momento dell’acquisto del bene, con pari quote assegnate anche se il corrispettivo viene pagato in parte prevalente con i guadagni professionali e gli introiti di uno solo dei due coniugi.
Se invece si è scelto il regime di separazione dei beni, la cointestazione permetterà di ottenere il tipico effetto della comunione ma in riferimento solo a questo specifico bene. Si tratta di uno strumento di tutela finalizzato a proteggere, nei casi di separazione o divorzio, la parte economicamente più debole della coppia; tale tutela può inoltre applicarsi anche per quelle coppie di fatto che giuridicamente hanno minori protezioni. In caso di fine della relazione o decesso del partner si potranno vantare diritti sulla quota stabilita del bene.